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[新加坡] CGS 国际（CGSI）和华侨银行集团研究部已下调星狮地产信托（FCT）的目标价。

此举正值该房地产投资信托基金（REIT）创下全年每单位分派（DPU）纪录，且其单位价格攀升至自 8 月以来的最高水平之际。

FCT 在截至 9 月 30 日的财年中录得 DPU 为 0.1235 新元，同比增长 2%。这一表现大致符合市场预期，得益于健康的有机租金增长以及北点城南翼的全年贡献。

周五（10 月 23 日），其单位盘中触及 2.20 新元的高位，为 8 月下旬以来的最高水平，随后收于 2.18 新元，上涨 0.07 新元或 3.3%。此次上涨此前该单位价格自 4 月以来持续下跌。

券商对这家郊区零售地产房东的看法保持一致正面，维持其 “买入” 评级。

然而，由于分析师权衡即将进行的资产提升计划（AEI）、潜在的跨境零售竞争以及更高的利率预期，他们的估值评估存在差异。

CGSI 周五将其目标价从 2.86 新元下调至 2.51 新元，但维持其 “增持” 建议。

为反映对更高利率的预期，该券商将其股权成本假设从 6.3% 上调至 6.9%，并保持对该信托的核心盈利预测不变。

修订后的目标价意味着较 FCT 周四收盘价 2.11 新元有约 19% 的上涨空间。

CGSI 指出，FCT 的 2026 财年 DPU 略低于其 0.1244 新元的预测。尽管如此，全年净物业收入同比增长 15.7%，得益于 6.6% 的正向租金调整以及零售组合接近满租的状态。

同样，华侨银行集团研究部将 FCT 的公允价值估计从 2.43 新元下调至 2.24 新元，并维持其 “买入” 评级。

在周四的一份报告中，华侨银行分析师黄安迪（Andy Wong）将此次下调主要归因于无风险利率假设的上调，该假设从 2.25% 升至 2.65%。

华侨银行还将其 2027 财年 DPU 预测下调 0.2%，以反映更高的借贷成本假设，这部分被合资企业更强的贡献所抵消。

尽管如此，黄安迪表示，FCT 防御性的郊区购物中心组合在不确定的宏观经济环境中仍处于有利地位，得益于稳定的客流量以及对必需品和服务的经常性支出。

资产升级支持增长

CGSI 对 FCT 在 Nex 和 Causeway Point 的资产提升计划（AEI）持正面看法，预计这些项目的投资回报率至少为 7%。

然而，该行警告称，提升工程可能会暂时干扰租金收入，尽管 2027 财年约 5% 的租金调整有助于抵消这一影响。

星展集团研究部也维持其 “买入” 评级和 2.50 新元的不变目标价，尽管将其 2027 财年 DPU 预测从 0.1266 新元下调至 0.1241 新元，分析师傅慧敏（Tabitha Foo）在周五的一份笔记中写道。

她预计 2027 年将是一个 “过渡年”，柔新捷运系统（RTS Link）的开通将与 Nex 和 Causeway Point 的重大提升工程同时发生。

不过，星展预测短期分派将继续得到 760 万新元保留可分配收入的支持，FCT 计划在 2027 财年释放这笔资金。

该投行预测 DPU 将在 2028 财年逐渐恢复至 0.1250 新元，这意味着远期分派收益率约为 6%，其观点认为这具有 “吸引力”。

星展还认为，FCT 收购 Nex 和水道点（Waterway Point）额外股权可能带来 18 亿新元的增长途径。

零售消费外流令人担忧

杰富瑞同样维持其 “买入” 评级和 2.55 新元的目标价，尽管它指出零售状况疲软和提升工程带来的干扰是关键的近期风险。

在周四的一份笔记中，杰富瑞分析师黄杰拉丁（Geraldine Wong）和 Wilson Ng 警告称，随着 RTS Link 的开通，新加坡零售增长可能在 2027 年放缓，他们预计这将使跨境零售销售外流增加约 3% 至 4%。

他们补充说，这一影响可能与 SG60 政府消费券计划的逐步退出同时发生，进一步抑制租户销售增长。

尽管如此，该投行预计 FCT 更强劲的资产负债表及其提升工程的逐步完成将支持中期分派。

该行指出，白沙（White Sands）剥离所得款项将使 FCT 的杠杆率降至 36.8%，从而在为期两年的提升周期中赋予其更大的财务灵活性。