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[新加坡] CGS 國際（CGSI）和華僑銀行集團研究部已下調星獅地產信託（FCT）的目標價。

此舉正值該房地產投資信託基金（REIT）創下全年每單位分派（DPU）紀錄，且其單位價格攀升至自 8 月以來的最高水平之際。

FCT 在截至 9 月 30 日的財年中錄得 DPU 為 0.1235 新元，同比增長 2%。這一表現大致符合市場預期，得益於健康的有機租金增長以及北點城南翼的全年貢獻。

週五（10 月 23 日），其單位盤中觸及 2.20 新元的高位，為 8 月下旬以來的最高水平，隨後收於 2.18 新元，上漲 0.07 新元或 3.3%。此次上漲此前該單位價格自 4 月以來持續下跌。

券商對這家郊區零售地產房東的看法保持一致正面，維持其 “買入” 評級。

然而，由於分析師權衡即將進行的資產提升計劃（AEI）、潛在的跨境零售競爭以及更高的利率預期，他們的估值評估存在差異。

CGSI 週五將其目標價從 2.86 新元下調至 2.51 新元，但維持其 “增持” 建議。

為反映對更高利率的預期，該券商將其股權成本假設從 6.3% 上調至 6.9%，並保持對該信託的核心盈利預測不變。

修訂後的目標價意味着較 FCT 週四收盤價 2.11 新元有約 19% 的上漲空間。

CGSI 指出，FCT 的 2026 財年 DPU 略低於其 0.1244 新元的預測。儘管如此，全年淨物業收入同比增長 15.7%，得益於 6.6% 的正向租金調整以及零售組合接近滿租的狀態。

同樣，華僑銀行集團研究部將 FCT 的公允價值估計從 2.43 新元下調至 2.24 新元，並維持其 “買入” 評級。

在週四的一份報告中，華僑銀行分析師黃安迪（Andy Wong）將此次下調主要歸因於無風險利率假設的上調，該假設從 2.25% 升至 2.65%。

華僑銀行還將其 2027 財年 DPU 預測下調 0.2%，以反映更高的借貸成本假設，這部分被合資企業更強的貢獻所抵消。

儘管如此，黃安迪表示，FCT 防禦性的郊區購物中心組合在不確定的宏觀經濟環境中仍處於有利地位，得益於穩定的客流量以及對必需品和服務的經常性支出。

資產升級支持增長

CGSI 對 FCT 在 Nex 和 Causeway Point 的資產提升計劃（AEI）持正面看法，預計這些項目的投資回報率至少為 7%。

然而，該行警告稱，提升工程可能會暫時干擾租金收入，儘管 2027 財年約 5% 的租金調整有助於抵消這一影響。

星展集團研究部也維持其 “買入” 評級和 2.50 新元的不變目標價，儘管將其 2027 財年 DPU 預測從 0.1266 新元下調至 0.1241 新元，分析師傅慧敏（Tabitha Foo）在週五的一份筆記中寫道。

她預計 2027 年將是一個 “過渡年”，柔新捷運系統（RTS Link）的開通將與 Nex 和 Causeway Point 的重大提升工程同時發生。

不過，星展預測短期分派將繼續得到 760 萬新元保留可分配收入的支持，FCT 計劃在 2027 財年釋放這筆資金。

該投行預測 DPU 將在 2028 財年逐漸恢復至 0.1250 新元，這意味着遠期分派收益率約為 6%，其觀點認為這具有 “吸引力”。

星展還認為，FCT 收購 Nex 和水道點（Waterway Point）額外股權可能帶來 18 億新元的增長途徑。

零售消費外流令人擔憂

傑富瑞同樣維持其 “買入” 評級和 2.55 新元的目標價，儘管它指出零售狀況疲軟和提升工程帶來的干擾是關鍵的近期風險。

在週四的一份筆記中，傑富瑞分析師黃傑拉丁（Geraldine Wong）和 Wilson Ng 警告稱，隨着 RTS Link 的開通，新加坡零售增長可能在 2027 年放緩，他們預計這將使跨境零售銷售外流增加約 3% 至 4%。

他們補充説，這一影響可能與 SG60 政府消費券計劃的逐步退出同時發生，進一步抑制租户銷售增長。

儘管如此，該投行預計 FCT 更強勁的資產負債表及其提升工程的逐步完成將支持中期分派。

該行指出，白沙（White Sands）剝離所得款項將使 FCT 的槓桿率降至 36.8%，從而在為期兩年的提升週期中賦予其更大的財務靈活性。