[新加坡] 吉宝房地产信托（Keppel Reit）拟以 6.109 亿新元收购吉宝南中心（Keppel South Central）51% 股权的计划，引发了各家研究机构的不同反应。

尽管将资本重新部署到新加坡普遍被视为积极举措，但分析师们也权衡了对早期租赁阶段以及潜在股权融资的担忧。

吉宝房地产信托的管理人周二（10 月 20 日）宣布，提议从保荐人吉宝集团手中收购位于丹戎巴葛、新近竣工的 33 层甲级商业开发项目吉宝南中心 51% 的权益。根据净可出租面积计算，这 51% 股权的协定物业价值为 6.262 亿新元，相当于该资产的估值约为每平方英尺 2,350 新元。

联昌国际（RHB）周二维持 “中性” 评级，同时将目标价从 0.99 新元下调至 0.90 新元。分析师 Vijay Natarajan 表示，鉴于该物业仍处于租赁的早期阶段，收购时机 “有点令人意外”。

他表示：“潜在的股权融资计划可能会成为近期股价的压制因素。” 他补充说，联昌国际将股权成本假设上调了 50 个基点，以反映更为鹰派的利率前景。

融资不确定性

预计此次收购资金的约 60% 将通过内部现金和借款的组合来筹集，其中 25% 来自永续证券，15% 来自股权配售。

华侨银行集团研究（OCBC Group Research）周二维持 “买入” 评级，但将其公允价值估算从 1.03 新元下调至 0.95 新元，原因是将其无风险利率假设从 2.25% 上调至 2.65%。

分析师黄安迪（Andy Wong）指出，虽然预计该交易将在 2025 财年带来 2% 的备考每单位分派（DPU）增厚，但交易的融资结构仍存在不确定性。

他警告称，未来潜在的股权融资以及债务成本增加 30 至 40 个基点，可能会侵蚀 DPU 的增厚效果。

杰富瑞（Jefferies）周二维持 “持有” 评级，目标价不变，仍为 0.85 新元。分析师 Wilson Ng 和 Geraldine Wong 表示，虽然他们赞成将资本回收并再投资于收益率更高的新加坡资产，但潜在的股权融资构成了近期的股价压制因素。

他们补充称，与此同时，收入支持结构也引发了人们对该资产在完全稳定之前基础盈利收益率的疑问。

盈利超预期的空间

另一方面，星展集团研究（DBS Group Research）周二维持 “买入” 评级及 1 新元的目标价，并将该交易描述为 “向其核心市场新加坡的积极转型”。

分析师赖德利（Dale Lai）指出，该交易使吉宝房地产信托能够迅速将从日本和韩国近期资产剥离中获得的收益，重新部署到新加坡中央商务区的优质办公楼资产中，那里的远期租金增长和需求依然强劲。

为了缓冲该资产目前约 60% 的承诺入住率，吉宝将提供一份为期五年的收入支持契约，保证每月最低净物业收入（NPI）贡献为 223 万新元。这相当于初始净物业收入收益率约为 4.3%。

赖德利指出，目前承诺的平均租金为每月每平方英尺 11.30 至 11.50 新元，已经高于支撑收入支持的每月每平方英尺 11.15 新元的租金假设。他表示，这意味着随着入住率向 95% 的目标提升，盈利有超预期的空间。

按备考基准计算，预计收购后吉宝房地产信托的综合杠杆率将为 39.2%。该交易须经单位持有人在预计于 2026 年底召开的特别股东大会上批准，交易预计将于 2027 年第二季度完成。

截至周三上午 11 点 18 分，吉宝房地产信托的单位价格上涨 1.3%，即上涨 0.01 新元，至 0.795 新元。