[新加坡] 吉寶房地產信託（Keppel Reit）擬以 6.109 億新元收購吉寶南中心（Keppel South Central）51% 股權的計劃，引發了各家研究機構的不同反應。

儘管將資本重新部署到新加坡普遍被視為積極舉措，但分析師們也權衡了對早期租賃階段以及潛在股權融資的擔憂。

吉寶房地產信託的管理人週二（10 月 20 日）宣佈，提議從保薦人吉寶集團手中收購位於丹戎巴葛、新近竣工的 33 層甲級商業開發項目吉寶南中心 51% 的權益。根據淨可出租面積計算，這 51% 股權的協定物業價值為 6.262 億新元，相當於該資產的估值約為每平方英尺 2,350 新元。

聯昌國際（RHB）週二維持 “中性” 評級，同時將目標價從 0.99 新元下調至 0.90 新元。分析師 Vijay Natarajan 表示，鑑於該物業仍處於租賃的早期階段，收購時機 “有點令人意外”。

他表示：“潛在的股權融資計劃可能會成為近期股價的壓制因素。” 他補充説，聯昌國際將股權成本假設上調了 50 個基點，以反映更為鷹派的利率前景。

融資不確定性

預計此次收購資金的約 60% 將通過內部現金和借款的組合來籌集，其中 25% 來自永續證券，15% 來自股權配售。

華僑銀行集團研究（OCBC Group Research）週二維持 “買入” 評級，但將其公允價值估算從 1.03 新元下調至 0.95 新元，原因是將其無風險利率假設從 2.25% 上調至 2.65%。

分析師黃安迪（Andy Wong）指出，雖然預計該交易將在 2025 財年帶來 2% 的備考每單位分派（DPU）增厚，但交易的融資結構仍存在不確定性。

他警告稱，未來潛在的股權融資以及債務成本增加 30 至 40 個基點，可能會侵蝕 DPU 的增厚效果。

傑富瑞（Jefferies）週二維持 “持有” 評級，目標價不變，仍為 0.85 新元。分析師 Wilson Ng 和 Geraldine Wong 表示，雖然他們贊成將資本回收並再投資於收益率更高的新加坡資產，但潛在的股權融資構成了近期的股價壓制因素。

他們補充稱，與此同時，收入支持結構也引發了人們對該資產在完全穩定之前基礎盈利收益率的疑問。

盈利超預期的空間

另一方面，星展集團研究（DBS Group Research）週二維持 “買入” 評級及 1 新元的目標價，並將該交易描述為 “向其核心市場新加坡的積極轉型”。

分析師賴德利（Dale Lai）指出，該交易使吉寶房地產信託能夠迅速將從日本和韓國近期資產剝離中獲得的收益，重新部署到新加坡中央商務區的優質辦公樓資產中，那裏的遠期租金增長和需求依然強勁。

為了緩衝該資產目前約 60% 的承諾入住率，吉寶將提供一份為期五年的收入支持契約，保證每月最低淨物業收入（NPI）貢獻為 223 萬新元。這相當於初始淨物業收入收益率約為 4.3%。

賴德利指出，目前承諾的平均租金為每月每平方英尺 11.30 至 11.50 新元，已經高於支撐收入支持的每月每平方英尺 11.15 新元的租金假設。他表示，這意味着隨着入住率向 95% 的目標提升，盈利有超預期的空間。

按備考基準計算，預計收購後吉寶房地產信託的綜合槓桿率將為 39.2%。該交易須經單位持有人在預計於 2026 年底召開的特別股東大會上批准，交易預計將於 2027 年第二季度完成。

截至週三上午 11 點 18 分，吉寶房地產信託的單位價格上漲 1.3%，即上漲 0.01 新元，至 0.795 新元。