为什么创纪录的租赁无法在 43% 的债务水平下拯救 KORE 的分红
你收到的 KORE 分红支票上限仅为 21%。美国办公信托基金宣布上半年派息为零点四美分。表面上看，这笔小额派息令人沮丧，因为美国办公楼租户需求实际上创下了新高，租赁面积超过五十五万平方英尺。事实上，调整后物业净收入跃升逾 10%，至 4560 万美元。
但深入分析可见，总杠杆率为 43.3%。这突破了我个人设定的 35% 的 gearing（杠杆）上限。同时，债务覆盖率仅为 2.5 倍，未达到我个人设定的 4 倍利息覆盖比率阈值。为避免资产负债表陷入困境，管理层保留了近 80% 的自由现金流用于偿还债务和资助租户升级。
这就好比一个组屋商业房东租满了每一间店屋，但却把所有收来的租金都用来偿还沉重的银行抵押贷款，而不是将其花掉或分配给股东。简而言之，如果高企的债务迫使管理层扣留现金，那么强劲的租赁收入就无法进入你的口袋。
虽然美国办公楼入住率达到 85%，且利率对冲提供了短期稳定性，但高昂的再融资成本继续制约着零售单位持有人的现金派息。当一位商业房东在创下创纪录租赁量的同时，将现金派息限制在 43% 的债务杠杆之下时，你持有的其实是一个去杠杆项目，而非高收益收入资产。
这是我的个人尽职调查观点，不构成财务建议。在动用任何 CPF（中央公积金）或 SRS（补充退休计划）资金之前，请务必自行核算数据。