為什麼創紀錄的租賃無法在 43% 的債務水平下拯救 KORE 的分紅
你收到的 KORE 分紅支票上限僅為 21%。美國辦公信託基金宣佈上半年派息為零點四美分。表面上看，這筆小額派息令人沮喪，因為美國辦公樓租户需求實際上創下了新高，租賃面積超過五十五萬平方英尺。事實上，調整後物業淨收入躍升逾 10%，至 4560 萬美元。
但深入分析可見，總槓桿率為 43.3%。這突破了我個人設定的 35% 的 gearing（槓桿）上限。同時，債務覆蓋率僅為 2.5 倍，未達到我個人設定的 4 倍利息覆蓋比率閾值。為避免資產負債表陷入困境，管理層保留了近 80% 的自由現金流用於償還債務和資助租户升級。
這就好比一個組屋商業房東租滿了每一間店屋，但卻把所有收來的租金都用來償還沉重的銀行抵押貸款，而不是將其花掉或分配給股東。簡而言之，如果高企的債務迫使管理層扣留現金，那麼強勁的租賃收入就無法進入你的口袋。
雖然美國辦公樓入住率達到 85%，且利率對沖提供了短期穩定性，但高昂的再融資成本繼續制約着零售單位持有人的現金派息。當一位商業房東在創下創紀錄租賃量的同時，將現金派息限制在 43% 的債務槓桿之下時，你持有的其實是一個去槓桿項目，而非高收益收入資產。
這是我的個人盡職調查觀點，不構成財務建議。在動用任何 CPF（中央公積金）或 SRS（補充退休計劃）資金之前，請務必自行核算數據。