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Iggy 的日記：用 CPF 買 HDB 虧錢了？賣出前檢查這三個問題

2026 年 11 月 1 日週日 | 晚間

關鍵數據

當組屋（HDB）出售時，用於購買該組屋的 CPF 本金加上應計利息，首先會退還至賣家的 CPF 賬户。應計利息並非支付給 CPF 局的費用，而是這筆普通賬户儲蓄在用於購房期間本可獲得的收益。55 歲以下，退款進入普通賬户，按年利率 2.5% 計算 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日的利息。55 歲及以上，退款首先用於補足退休賬户至全額退休户頭（Full Retirement Sum），該賬户同期年利率為 4%。應計利息持續累積直至退款完成。

個人見解

當我看到 “虧損” 與組屋出售聯繫在一起時，我想知道差額究竟去了哪裏。退款後到手現金看起來變少了，僅看售價無法反映其餘資金的去向。這讓我產生兩個疑問：不同年齡段退款進入哪個賬户？資金入賬後收益如何？視頻和 Substack 文章追蹤了從出售到退款的完整流程，涵蓋 55 歲以下及 55 歲及以上的情況。

📺 YouTube: https://youtu.be/U2-3DigsKi8

📩 Substack: https://investingiguana.com/p/did-you-lose-money-using-your-cpf

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Iggy 🦖

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伊吉的日記：CICT 收入增長 15%。你的分紅也會隨之增長 15% 嗎？

2026 年 11 月 1 日，週日 | 晨間

關鍵數據

CICT 報告稱收入增長了 15%。這一增長包括收購 Paragon、Galileo 以及 CapitaSpring 的溢價購買，同時出售了武吉知馬廣場（Bukit Panjang Plaza）和亞洲 square 二號大廈（Asia Square Tower Two）。零售物業淨收入從 1.085 億新元降至 9960 萬新元，下降了 890 萬新元，降幅約為 8.2%，儘管總收入有所上升。槓桿率升至 39.7%。利息保障倍數從 3.9 倍微降至 3.8 倍。業績演示文稿未提供每單位派息或發行單位總數。$CapitaLand IntegratedCommercial Trust NRO(C38UNRO.SG)

個人見解

收入增長 15% 乍看是好消息，但在我追問買入了什麼、賣出了什麼之前，這並不一定意味着利好。零售收入下降而總收入上升，我想在解讀這 15% 的增長之前先弄清楚其中的原因。這讓我產生兩個疑問：15% 的收入增長是否意味着每個單位的分紅也增加 15%？這部分增長中有多少是來自新增入投資組合的物業？本文將逐一分析這些物業變動、零售板塊、槓桿率和利息保障倍數。

📺 YouTube: https://youtu.be/4dJIRknfwho

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伊吉 🦖

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Iggy 的日記：FCT 今天的槓桿率為 38.7%，White Sands 還款後為 36.8%。還缺了什麼？

2026 年 10 月 31 日週六 | 下午

數據

FCT 每單位派發了創紀錄的 12.350 分。分配池增長了 8.2%，而每單位派息（DPU）增長了 2.0%，這意味着更多的單位正在分享收益。報告的槓桿率為 38.7%。FCT 經理估計，在 White Sands 還款後，槓桿率將為 36.8%，比之前低 1.9 個百分點。利息覆蓋倍數為 4.37 倍。 $星獅地產信托(J69U.SG)

個人看法

創紀錄的派息是頭條新聞，但我首先關注的是槓桿率這一行。38.7% 是已報告的數據。36.8% 是一個尚未報告的估計值。收入池的增長速度大約是每單位派息增長速度的四倍，這讓我產生了兩個疑問。為什麼收入池比每單位派息多增長那麼多，以及 36.8% 是否會成為報告中的數字？視頻和 Substack 文章都詳細分析了單位數量和這兩個槓桿率數據。

📺 免費 YouTube 視頻: https://youtu.be/WBhhMkfdMcg

⭐ 會員版 YouTube 視頻: https://youtu.be/O_VhIJbu9J0

📩 Substack: https://investingiguana.com/p/ep1884-fct-earnings-analysis-gearing

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Iggy 🦖

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伊吉的日記：iFAST 業績：利潤上漲近四分之一。同時關注資金流入、銀行及現金流

2026 年 10 月 31 日星期六 | 中午

數據概覽

iFAST 代管資產增長 20% 至 367.6 億新元。九個月淨資金流入增長 2.3%。業績公告稱，強勁的資金流入和積極的市場表現推高了資產，但並未將兩者分開披露。$奕豐集團(AIY.SG)

九個月的經營現金流為 3.57 億新元，低於去年同期的 5.63 億新元，減少了 2.06 億新元。公司指出，這是由於產品融資應收款項的增加所致。

第三季度股息為每股 3.2 分，高於去年同期的 2.3 分。

個人見解

“利潤上漲近四分之一” 將是標題所強調的數字，而其下的九個月數據卻指向不同的方向。如果代管資產增長了 20%，為什麼淨資金流入僅增長 2.3%？在股息提高而經營現金流下降的情況下，派息基礎何在？這一期內容將利潤、資金流入和現金流並排呈現。

📺 YouTube: https://youtu.be/wQ_BU8H-Y6U

Cheers, Iggy 🦖

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Iggy 的日記：組屋轉售價格連續第三個季度下跌。在將 0.1% 的數據過度解讀之前，請先思考三個問題

2026 年 10 月 30 日週五 | 晚間

數據詳情

建屋局最初報告該季度組屋轉售價格下跌 0.2%，隨後隨着交易數據的進一步統計，修正為下跌 0.1%。這是連續第三個季度的跌幅。自 2025 年第三季度以來，指數已累計下跌 0.6%。以一套價值 60 萬新元的組屋為例，0.6% 的波動幅度約為 3,600 新元。

該指數涵蓋全島範圍，並不針對任何特定交易的樓宇、户型、樓層或剩餘租期。

個人見解

連續三次下跌聽起來像是一個趨勢，但最新一次的初值被修正後減半了。那麼，為什麼最終數字比最初的估計要小？全島範圍的 0.1% 變動，對於我自己所在樓宇的組屋價格意味着什麼（如果有的話）？視頻和 Substack 文章從 0.2% 的初值開始，逐步分析至最終的 0.1% 數據。

📺 免費 YouTube 視頻：https://youtu.be/SMakuHcY6Es

⭐ 會員版 YouTube 視頻：https://youtu.be/cINVeRBpTlM

📩 Substack 文章：https://investingiguana.com/p/hdb-resale-prices-dipped-for-a-third

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1.5 億新加坡元用於 AI 材料，24 家公司入選：對你持有的公司有何影響？

🔍 分析角度

這 1.5 億新加坡元並不會直接發放給公告中提及的上市公司。這筆資金將用於資助 Marvel-AI 這一材料研究平台，而那 24 家 “AI 冠軍企業” 只是被納入一個項目，公告並未説明具體的資金或收入數字。一家公司加入政府項目，僅證明其參與了該項目，而非證明其獲得了資金支持。

💰 對你的意義

如果你持有星展銀行（OCBC）、大華銀行（UOB）、新加坡電信（Singtel）、海皇集團（Seatrium）、勝科工業（Sembcorp Industries）、吉寶企業（Keppel）、凱德投資（CapitaLand Investment）、新加坡航空（Singapore Airlines）或新科工程（ST Engineering）的股票，請不要將名單上的名字視為已獲利的結果。報告中唯一提到的具體金額是大華銀行此前宣佈的到 2030 年實現 9 億新加坡元的 AI 經濟價值目標，且報告明確指出該目標與此項目無關。請等待下一次財報發佈，關注其中的支出數額、生產力提升或節省成本的數據，以及帶有明確衡量標準和日期的具體目標。

📺 YouTube: https://youtu.be/Cd6PR9ddkWM

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伊吉的日記：Mi Material 首日表現：上漲 1.1%。誰現在能賣出？價格還遺漏了什麼？

2026 年 10 月 29 日星期四 | 中午

數據概覽

Mi Material 在新加坡交易所主板上市首日上漲 1.1%。約 1080 萬股易手，約佔公開發售中 7750 萬股的 14%，《商業時報》頭條報道稱認購倍數為 2.1 倍。

據報道，穩定操作經理（Stabilising Manager）以發售價格購買了 150 萬股。發售文件指出，基石投資者的 4190 萬股沒有鎖定期限制，而其他持有者則面臨不同的限制。$Mi Material(MIM.SG)

一份未經審計的管理層估算顯示，第三季度收入為 3780 萬美元。

個人看法

本期播客是我 10 月 20 日關於 Mi Material IPO 的深度長文的後續，當時我分析了發售中有多少資金真正流入公司。如今股份已開始交易，這些數據引發了新的疑問。當允許穩定操作經理在同一天買入時，1.1% 的漲幅能證明什麼？鑑於 4190 萬股基石股份無鎖定期限制，誰能賣出？收盤價又遺漏了什麼？本集將首日數據與發售文件的內容進行了對比。

📺 YouTube: https://youtu.be/ZQxaQczl4wY

祝好，Iggy 🦖

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Iggy 的日記：MIT 7.0% 的收益率跨過了我的門檻。其資產負債表未通過兩項測試，且處於第三項測試中

2026 年 10 月 28 日星期三 | 下午

數據

Mapletree Industrial Trust (MIT) 在 5 月贖回了 3 億新加坡元的 3.15% 永續證券，隨後動用貸款為其融資。總槓桿率從 3 月的 34.0% 升至 9 月的 37.7%，上升了 3.7 個百分點。$豐樹工業信托(ME8U.SG)

據《商業時報》頭條報道，MIT 第二季度每單位派息（DPU）為 2.97 分，同比下降 6.6%。

個人看法

槓桿率在 3 月至 9 月間變動了 3.7 個百分點，我認為這不能僅用資產端來解釋。當一隻 REIT 將 3 億新加坡元的永續證券替換為貸款時，其槓桿率會發生什麼變化？其中有多少漲幅來自建築物本身，又有多少來自證券的會計處理方式？YouTube 視頻和 Substack 文章逐行剖析了資產負債表。

📺 免費 YouTube 視頻：https://youtu.be/A5jkW_kpWJI

⭐ 會員版 YouTube 視頻：https://youtu.be/YC2DvcvCEK4

📩 Substack 文章：https://investingiguana.com/p/mits-70-yield-clears-my-hurdle-its

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Iggy 的日記：基金費用詳解：為何微小的年度百分比會侵蝕你大部分收益

2026 年 10 月 28 日 星期三 | 中午

數據一覽

無論基金盈虧，其每年收取的費用比率（expense ratio）均為 1.5%。

本期節目中的示例：一隻 10 萬新加坡元的基金在扣除成本前每年收益 6%。若費用比率為 1.5%，則每年剩餘 4.5%；若費用比率為 0.3%，則每年剩餘 5.7%。該對比持續 25 年。

對於 CPF（中央公積金）資金，自 2020 年 10 月 1 日起，CPF 局將新購 CPF 投資計劃（CPFIS）產品的銷售佣金上限設定為 0%。

個人見解

費用比率是基金中唯一在發生任何投資行為前就已確定的數字，且無論好壞年份都會收取。在 25 年後，10 萬新加坡元本金下，4.5% 與 5.7% 的年收益率差距究竟有多大？而 2020 年對 CPF 投資計劃費用的調整又留下了什麼影響？本期節目一步步拆解了這些計算過程。

📺 YouTube: https://youtu.be/OxSSPTTZAe4

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來源：CPF 局：推遲 CPF 投資計劃費用減免至 2020 年 10 月 1 日

伊吉的日記：10 月 27 日至 30 日 S-REIT 業績：先讀哪些數據，以及頭條數字遺漏了什麼

2026 年 10 月 26 日週一 | 早盤

關鍵數據

S-REIT 業績將於 10 月 27 日至 30 日發佈。

以下是一個來自視頻的示例（使用虛構數據）：某業主上半年的可分配收入增長 5% 至 52.5 萬新元。在發行 80,000 個新單位後，每單位派息約為 49 分，低於之前的 50 分。通過我的反向推算，這意味着發行前約有 1,000,000 個單位和 50 萬新元的收入。

第二個示例：在無新增借款的情況下， gearing（槓桿率）從 35% 升至近 39%。

個人看法

這個例子成立是因為其中的每個數據都是真實的，且每單位派息仍然下降。收入增長 5% 是會被報道的數字，而另一列數據是我在做出反應之前希望得到解釋的。頭條新聞通常只包含其中一個數字，而結果需要結合兩者來看。

📺 YouTube: https://youtu.be/lw0SSpmTUSU

祝好，伊吉 🦖

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伊吉的日誌：豐益國際表示正配合新加坡國家環境局（NEA）關於霧霾的通知，並將於週三公佈業績

2026 年 10 月 26 日週一 | 早盤

市場數據

海峽時報指數（STI）：週五收盤報 5,422.16 點，上漲 7.02 點或 0.13%，據《商業時報》引用新加坡交易所（SGX）數據。美股方面，在 SGX 已收盤後的交易中：道瓊斯指數收於 52,215.16 點，下跌 652.82 點或 1.23%；標準普爾 500 指數收於 7,623.68 點，下跌 39.75 點或 0.52%；納斯達克指數收於 25,955.34 點，下跌 53.52 點或 0.21%。美聯社將此次回調歸因於原油價格上漲引發的通脹和利率擔憂，並報道 10 年期國債收益率為 4.99%。新加坡市場將在該時段後，即上午 9 點重新開盤交易。

原油：12 月布倫特原油結算價為每桶 116.72 美元，上漲 3.55 美元或 3.14%（來源：星洲日報引用的 ICE 期貨數據）。

《商業時報》頭版頭條：黃循財總理表示，印尼削減天然氣出口後，新加坡期望各方履行承諾。陳詩龍表示，若合同違約，天然氣供應方可能尋求補救措施。在新加坡作為中央天然氣買家重申印尼為 “重要夥伴” 之際，也發出了出口審查警告。

豐益國際（Wilmar International）在新加坡交易所（SGX）公告稱，在收到新加坡國家環境局（NEA）依據《跨境霧霾污染法》發出的關於印尼林地和森林火災的文件和信息要求法定通知後，已開始採取步驟予以配合。通知已於 10 月 23 日送達。豐益國際預計將於交易日結束後的 10 月 28 日公佈業績。

個人見解

我在 10 月 20 日表示，我會閲讀每家公司的自行回覆，而豐益國際是第一家。其回覆僅表示正在配合，別無其他。文件要求並非最終認定，因此該回復僅告知公司如何處理通知，而非 NEA 的最終結論。

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Iggy 的日記：新加坡交易所（SGX）週報：一隻以美元交易，另一隻也在美股上市。對你有什麼影響？

2026 年 10 月 25 日星期日 | 下午

數據概覽

根據週報：JMH 在五個交易日內的漲幅略超 5%（以美元計）。AvePoint 是週報中提到的另一家公司，它在美股和新加坡均有上市。$AvePoint(AVP.SG)

本期節目的一張插圖，使用了虛構的數據：一股價格為 10 美元的股票漲至 10.50 美元，漲幅為 5%。一個起始值為 13 新元的持倉，因匯率走弱變為 13.02 新元，這意味着美元兑新元匯率從約 1.30 跌至 1.24（我的反推計算）。

個人看法

不帶貨幣單位的百分比只是半句話。在例子中，5% 的美元漲幅讓一個價值 13 新元的持倉變動了 2 分錢。我對 AvePoint 的部分更感興趣，因為一家在兩處上市的公司可能會按照美國的日程發佈公告。

📺 YouTube: https://youtu.be/2lxBrQHDPVE

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伊吉的日記：印度尼西亞減少向新加坡出口天然氣。是因為霧霾嗎？消息源實際説了什麼

2026 年 10 月 25 日星期日 | 早晨

數據

監管機構宣佈，自 10 月 24 日起，印度尼西亞通過管道向新加坡出口的天然氣減少了 31 BBTUD（十億英熱單位/天）。公告未説明原因，該事件中的消息源也未提及霧霾是造成此情況的原因。

以印度尼西亞 2024 年對新加坡的管道出口量為基準，31 BBTUD 約佔 8%。印度尼西亞和馬來西亞的管道天然氣合計佔新加坡天然氣供應量的約 40%，因此粗略估算，此次削減最多佔總供應量的 3%。

個人看法

大多數人首先會問這是否與霧霾有關。由於公告未説明原因，我也不提供猜測。相對於印度尼西亞的出口量而言，這一削減幅度看似很大；但相對於新加坡的所有能源消耗而言，則顯得很小，且兩種衡量方式都基於相同的 31 BBTUD 數值。我關注的是缺口將由什麼來填補。

📺 免費 YouTube 視頻：https://youtu.be/wiMAgQKnPLM

⭐ 會員版 YouTube 視頻：https://youtu.be/bGfgyEayu24

📩 Substack 訂閲：https://investingiguana.com/p/indonesia-cut-its-gas-exports-to

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Iggy 的日記：你可能已經在使用七種投資風格中的兩三種。以下是如何辨別

2026 年 10 月 24 日星期六 | 下午

數據

劇集插圖：一個價值 S$100,000、每年支付 S$5,000 的投資組合，收益率為 5%。如果價格跌至 S$90,000 而派息仍為 S$5,000，則收益率約為 5.6%，且該投資組合的價值減少了 S$10,000。

個人見解

在這個例子中，我會關注 S$5,000 這個數字，因為它從未改變。價格下跌了 S$10,000，但收益率反而上升了。較高的收益率很容易看到，而其背後縮水的本金則較難察覺。

📺 YouTube: https://youtu.be/F_fzWXzxESA

長橋文章: https://longbridge.com/topics/100000000953022?channel=OWSN00210

祝好，Iggy 🦖

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伊吉的日記：歐元走弱，新加坡元走強：貨幣波動時，誰受益，誰受損？

2026 年 10 月 24 日星期六 | 中午

數據一覽

根據 OFX 的銀行間匯率，10 月 22 日 1 歐元可兑換 1.4334 新加坡元。這低於 9 月 30 日的 1.4656 新加坡元和去年 11 月底的 1.5057 新加坡元，自 9 月以來下跌約 2.2%，過去一年下跌約 4.8%。

本期節目插圖：在 1 歐元兑 1.43 新加坡元的匯率下，1 萬歐元持倉價值為 14,300 新加坡元，低於 1 歐元兑 1.50 新加坡元時的 15,000 新加坡元。如果這些歐洲股票上漲 3% 至 10,300 歐元，持倉價值約為 14,730 新加坡元，仍低於初始的 15,000 新加坡元。

旅行中，3,000 歐元的機票、酒店和餐飲費用，按 1.4334 的匯率約合 4,300 新加坡元，而按 1.5057 的匯率則約為 4,517 新加坡元，差額約為 217 新加坡元（我的計算）。OFX 的數據是銀行間匯率，而非貨幣兑換商或銀行卡的實際匯率。

個人見解

歐元走弱既是假期的折扣，也是基金資產的縮水，兩者本質都是匯率變動所致。前者體現為賬單金額降低，後者體現為報表數字變小，且沒有具體的賬單可供參照。假期是一次性消費，而持倉則是持續運行的。

📺 YouTube: https://youtu.be/ANAXihr7N_8

祝好，伊吉 🦖

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來源：OFX EUR/SGD 匯率頁面

伊吉的日記：新加坡 9 月消費者物價上漲 2.2%。6 個月期國庫券中標利率為 1.95%

2026 年 10 月 24 日星期六 | 上午

關鍵數據

STI（海峽時報指數）：週五收盤報 5,422.16 點，上漲 7.02 點或 0.13%，據 Trading Economics 援引 SGX 數據。

美股方面，在 SGX 已收盤後的交易時段中：道瓊斯指數收於 52,215.16 點，下跌 652.82 點或 1.23%。標普 500 指數收於 7,623.68 點，下跌 39.75 點或 0.52%。納斯達克指數收於 25,955.34 點，下跌 53.52 點或 0.21%。美聯社將此次回調歸因於原油價格上漲引發的通脹和利率擔憂，並報道 10 年期國債收益率為 4.99%。新加坡市場將於週一上午 9 點開盤。

新加坡週五公佈的數據：9 月消費者物價同比上漲 2.2%，環比 8 月上漲 0.2%（新加坡統計局）。組屋轉售價格指數從第二季度到第三季度下跌 0.1%，而同期轉售交易量上升 19.5%（建屋局與新加坡統計局）。私人住宅價格季度環比上漲 1.4%，辦公空間和零售空間價格指數分別上漲 0.8% 和 1.1%（市區重建局與新加坡統計局）。

作為對比，金管局 6 個月期國庫券截斷收益率為週四拍賣時的 1.95%，而 11 月儲蓄債券若一年後贖回則支付 1.67% 的利息（Little Big Red Dot）。

個人看法

在週五發佈的所有數據中，2.2% 這個數字是我本週放在每個儲蓄率旁邊的數字。週四的國庫券拍賣以 1.95% 的收益率成交，比該通脹率低 0.25 個百分點，而 11 月儲蓄債券第一年的 1.67% 則低了 0.53 個百分點。這種比較並不嚴謹，因為收益率是前瞻性的，而物價上漲是回顧性的。即便如此，我現在對無風險利率的問題是它能否跑贏 2.2%。

乾杯，伊吉 🦖

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伊吉的日記：11 月儲蓄債券第一年期收益率為 1.67%，十年期平均年化收益率為 2.45%。在 10 月 27 日截止日期前，請思考三個問題

2026 年 10 月 23 日週五 | 下午

關鍵數據

新加坡儲蓄債券（11 月發行）：持有一年後贖回的收益率為 1.67%；若持有滿十年，十年期平均年化收益率為 2.45%。申請將於 10 月 27 日截止。

本期節目插圖：以本金 10,000 新元、持有期一年為例。11 月儲蓄債券將支付 167 新元利息。收益率為 1.92% 的一年期國庫券（T-bill）將支付約 192 新元。年利率為 2.10% 的 12 個月定期存款將支付約 210 新元。

個人見解

該債券在同一頁面上列出了兩個利率，它們分別屬於兩類不同的持有人。1.67% 比 2.45% 低 0.78 個百分點；對於 10,000 新元的本金而言，其收益落後於國庫券 25 新元，落後於定期存款 43 新元。這 25 新元和 43 新元的差額是否重要，取決於只有持有人自己才知道的一個日期。這也是我反覆強調的重點。

📺 免費 YouTube 視頻：https://youtu.be/jY_zg6iTTwM

⭐ 會員版 YouTube 視頻：https://youtu.be/OcQ5w9Mt388

📩 Substack 文章：https://investingiguana.com/p/the-november-savings-bond-pays-167

祝好，Iggy 🦖

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