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伊吉的日記：同樣的海外敞口，截然不同的損害

2026 年 9 月 18 日，晚間

視頻發佈

過去我把 “海外敞口” 當作房地產投資信託基金（REIT）的風險警示標籤。我認為這已不再是關鍵問題。更尖鋭的問題是：究竟哪個海外債券市場在為這些海外物業設定折現率？因為三隻具有海外敞口的 REITs 受到了截然不同的對待。

數據表現

Mapletree Pan Asia Commercial Trust 僅下跌 2.3%，報 S$1.71。CapitaLand Ascott Trust 和 Frasers Logistics and Commercial Trust 就沒那麼幸運了，分別下跌 27.5% 和 27.8%。這三隻 REITs 均在新加坡以外持有物業。2.3% 與 27.8% 之間的差距，不能僅用海外敞口來解釋。

區別在於其海外敞口的所在地。新加坡 10 年期國債收益率為 2.36%。澳大利亞和英國的收益率均在 5.2% 左右，美國則在 4.9% 左右。持有以 2.36% 收益率作為折現基礎的資產的 REIT，與持有以兩倍於此的收益率作為折現基礎的資產的 REIT，處境截然不同。

個人見解

我不將其解讀為對下一期分派率的預測。我從中得到的啓示是：估值風險可能通過債券市場顯現，且早於建築物內部發生任何可見變化。如果你在新加坡中央公積金（CPF）、儲蓄計劃（SRS）或股息組合中持有任何上述三隻 REITs，值得問的問題不是 “有多少海外敞口”，而是 “對哪個債券市場的海外敞口”。今日視頻中詳細列出了各國數據的計算過程，Substack 上也有全文。

不構成投資建議。遵循伊吉的合規標準。

祝好，Iggy 🦖

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