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伊吉的日记：同样的海外敞口，截然不同的损害

2026 年 9 月 18 日，晚间

视频发布

过去我把 “海外敞口” 当作房地产投资信托基金（REIT）的风险警示标签。我认为这已不再是关键问题。更尖锐的问题是：究竟哪个海外债券市场在为这些海外物业设定折现率？因为三只具有海外敞口的 REITs 受到了截然不同的对待。

数据表现

Mapletree Pan Asia Commercial Trust 仅下跌 2.3%，报 S$1.71。CapitaLand Ascott Trust 和 Frasers Logistics and Commercial Trust 就没那么幸运了，分别下跌 27.5% 和 27.8%。这三只 REITs 均在新加坡以外持有物业。2.3% 与 27.8% 之间的差距，不能仅用海外敞口来解释。

区别在于其海外敞口的所在地。新加坡 10 年期国债收益率为 2.36%。澳大利亚和英国的收益率均在 5.2% 左右，美国则在 4.9% 左右。持有以 2.36% 收益率作为折现基础的资产的 REIT，与持有以两倍于此的收益率作为折现基础的资产的 REIT，处境截然不同。

个人见解

我不将其解读为对下一期分派率的预测。我从中得到的启示是：估值风险可能通过债券市场显现，且早于建筑物内部发生任何可见变化。如果你在新加坡中央公积金（CPF）、储蓄计划（SRS）或股息组合中持有任何上述三只 REITs，值得问的问题不是 “有多少海外敞口”，而是 “对哪个债券市场的海外敞口”。今日视频中详细列出了各国数据的计算过程，Substack 上也有全文。

不构成投资建议。遵循伊吉的合规标准。

祝好，Iggy 🦖

历史上，八月可能是一个波动较大的月份，过去日历年的前八个月中曾出现一些最严重的亏损。然而，我们实际上在月初迎来了强劲的反弹，由传统科技公司领涨，Citadel 引用称股市的牛市远未结束。

主要指数走势强劲，通常支持牛市的板块（如金融股）也表现强劲。加上人们的担忧和疑虑，我还不确定顶部是否已经形成。可能接近了，但市场看起来又要起飞了。