三天內兩隻豐樹 REIT 下調派息

伊吉的日記： Mapletree 工業信託第二季度 DPU 下跌 6.6% 至 2.97 分

2026 年 10 月 28 日星期三 | 上午

關鍵數據

STI：據 InvestSG 引用新加坡交易所數據，週二收盤報 5,397.03 點，下跌 18.88 點或 0.35%。

週二華爾街行情（在新加坡交易所收盤後）：道瓊斯指數收於 52,377.57 點，上漲 15.99 點或 0.03%。S&P 500 指數收於 7,722.60 點，上漲 45.83 點或 0.60%。納斯達克指數收於 26,477.81 點，上漲 308.43 點或 1.18%。美聯社將漲幅歸因於 AI 和芯片股領漲，Broadcom 表現突出，並指出波音股價下跌 10.7%。

貿易與工業部第二部長陳詩龍於 10 月 27 日表示，印尼天然氣減產對新加坡電力行業影響有限，理由是液化天然氣終端容量充足且備用燃料儲備豐富（根據《海峽時報》引用的貿工部聲明）。《海峽時報》還報道，新加坡將在 2029 年將退休年齡提高至 65 歲，重新僱傭年齡提高至 70 歲。

《商業時報》頭條新聞：“Mapletree 工業信託第二季度 DPU 下跌 6.6%，至 0.0297 新元”。Mi Material 公開招股 7750 萬股，認購倍數達 2.1 倍。新加坡和印尼將成立工作組，追查與森林火災有關的企業。$豐樹工業信托(ME8U.SG)

Wilmar 將於今日交易結束後公佈業績。

個人看法

10 月 19 日，我列出了在 Mapletree 工業信託發佈財報時將關注的三個要點，第一個就在標題中：第二季度 DPU 下跌 6.6%，至 2.97 分。槓桿率和數據中心出售的最新進展是另外兩個關注點，我將在閲讀公告後進一步闡述。MIT 的財報回顧將在未來幾天內發佈。

祝好，伊吉 🦖

非投資建議。適用伊吉的合規標準。

$NTT DC REIT USD(NTDU.SG)

NTT DC REIT：費用對齊更優，但它是否是最好的數據中心 REIT？

管理層計劃將績效費與 DPU 增長掛鈎，並以不低於 NAV 的價格發行管理費單位。它還提議，如果 DPU 低於 0.078 美元，則免除 2026/27 財年的績效費，並將費用上限設為 372.6 萬美元。這些措施可以減少激勵錯位和不必要的稀釋，儘管可持續的 DPU 增長仍是真正的考驗。

基本面與估值

NTT 報告 FY2025/26 營收為 1.648 億美元，淨物業收入為 7490 萬美元，DPU 為 5.56 美分，超出 IPO 預測。槓桿率為 29.2%，第四季度入住率達到 98.5%。

截至 2026 年 8 月，NTT 的交易價格約為賬面價值的 0.8 倍，分配收益率為 5.9%。Keppel DC REIT 以 1.3 倍賬面價值交易，收益率為 5.0%，而 Digital Core REIT 以 0.6 倍賬面價值提供 7.1% 的收益率。

技術面與同業比較

NTT 在 10 月 8 日以 0.935 美元收盤，低於其 1 美元的 IPO 價格，反映出儘管基本面令人鼓舞，但價格動能疲軟。在確認技術反轉之前，應檢查當前的移動平均線和 RSI 信號。

Keppel DC REIT 在運營動能方面脱穎而出，1H26 DPU 增長 11.3%。Digital Core REIT 提供最高收益率，但資產負債表風險更大，槓桿率為 39.2%，且 1H26 DPU 持平。

投資結論

NTT 可能吸引尋求 NAV 折價、相對較低槓桿率和改善管理對齊的價值投資者。然而，對於優先考慮分配增長和財務韌性的投資者來説，Keppel DC REIT 看起來更具吸引力。Digital Core REIT 適合願意承擔更大風險的收益尋求者。

最終，NTT 的費用改革令人鼓舞，但投資者應要求提供可持續 DPU 增長的證據，然後再將其估值折扣視為便宜貨。

REITs 跑贏銀行的情況很少見。投資者就像酒肉朋友，在銀行幾乎不可阻擋的上漲時歡呼雀躍，而當趨勢逆轉時卻變得異常安靜。現在，當市場整體缺乏吸引力或反覆無常時，也聽不到 “買入銀行、賣出 REITs” 的聲音了。

$吉寶數據中心(AJBU.SG)

背景：吉寶數據中心信託仍受益於數據中心增長的故事，但考慮到利率、借貸成本和估值，我認為不能不看價格就盲目買入並持有。

我的操作：我決定先賣出持倉以釋放部分現金。公司本身沒有問題，只是覺得現在獲利了結對投資組合更合理。如果後續有更好的入場點，我會再考慮。

心得：有時候沒必要從一隻股票裏榨乾每一分錢。😂 利潤就是利潤，不必貪婪。我寧願先鎖定收益，等待下一次機會，而不是對某隻標的過於執着。

$星獅地產信托(J69U.SG)

豐樹商業信託（J69U）在 2026 財年表現強勁。每單位派息（DPU）創下 12.35 仙的歷史新高，淨物業收入（NPI）增長 15.7% 至 3.217 億新元，槓桿率降至 38.7%。

以約 2.06 新元的價位計算，收益率約為 6%。入住率也高達 99.7%，而 6.6% 的租金重訂率表明收入仍有增長空間。

但在除息日之前我會急於入場嗎？

不會。

6.214 仙的下半年派息看起來很有吸引力，但投資者應記住，股息並非免費午餐。一旦豐樹商業信託進入除息期，其單位價格理論上應按派息金額大致下調。

更大的問題是，投資者究竟在為底層房地產投資信託基金（REIT）支付什麼對價。

這正是豐樹商業信託與凱德商用信託（C38U）相比變得有趣的地方。

凱德商用信託在零售、辦公和綜合開發項目上提供了更廣泛的多元化。這賦予了它更廣泛的盈利基礎，但其辦公業務的敞口也使其對商業地產週期更為敏感。

豐樹商業信託則更專注於郊區零售。這意味着多元化程度較低，但其商場受益於雜貨、餐飲和基本服務等日常經常性支出。其 99.7% 的入住率和正向租金重訂率進一步鞏固了其防禦性特質。

此外，位於 NEX、後港坊和義順中心的附屬購物中心（AEI）也為豐樹商業信託帶來了潛在的增長動力，較低的融資成本也有助於支持每單位派息。

在 2.06 新元的價位，我認為投資者無需追逐股息。我寧願等待除息後的價格調整。

在 2.00 新元左右會更具吸引力，而在 1.95 新元或更低的位置，假設基本面保持穩固，將提供更好的安全邊際。

底線：凱德商用信託提供多元化和規模優勢；豐樹商業信託則提供專注的郊區零售敞口、強勁的入住率和改善的收入狀況。我傾向於在弱勢中積累豐樹商業信託，而不是僅僅為了股息而買入。

$吉寶數據中心(AJBU.SG)

背景：吉寶數據中心信託受益於強勁的數據中心主題，但即使是一個好的板塊，也不意味着股價會一直上漲。在某個時候，需要審視估值是否仍然合理。

我的交易：我決定賣出並先獲利了結。與其過於貪婪最終回吐利潤，不如鎖定已獲得的收益。如果價格再次變得有吸引力，隨時可以尋找另一個入場點。

心得：我仍然認為數據中心具有長期潛力，只是並非每隻股票都需要永遠持有。有時獲利了結並保留現金也是一種策略。落袋為安，機會還會再來。